Что выгодней: первичка или новая вторичка

Традиционно считается, что инвестировать в новостройку дешевле, чем покупать аналогичную новую квартиру на вторичке. Я задумалась, а действительно ли это так и решила провести небольшое исследование.

Критерии отбора

Чтобы исследование было более-менее корректным, я решила сравнивать цены «от застройщиков» и «на вторичке» в рамках одного ЖК. Это означает, что новостройки должны быть большими и иметь как минимум несколько очередей строительства – строящихся, где цены диктуют застройщики, и построенных, квартиры в которых уже попали на рынок вторички. Сравнение цен на квартиры в разной степени «готовности» в рамках одного ЖК будет корректным и с точки зрения их характеристик. Ведь, такие дома, как правило, обладают схожими параметрами, а квартиры в них имеют примерно одинаковые размеры и планировки.

Кроме того, сравнивая цены имеет смысл делать это в полных величинах и на примерно сопоставимые квартиры. Чтобы не распыляться, я решила сравнивать цены только на самые ходовые, 1-комнатные квартиры.

Также я решила, что неплохо было бы сравнить цены вторички/первички в разных проектах – на левом и правом берегу, в ЖК класса эконом, комфорт и бизнес. Собственно, исходя из этих параметров и требований, я и подбирала проекты.

Класс эконом. Левый берег

Как мне кажется, среди ЖК эконом-классе на Левом берегу наиболее полно моим «требованиям» отвечает ЖК «Выгуровщина-20». Три панельные высотки по улице Николая Закревского, одна из которых уже построена и заселена, а еще две обещают сдать в течение года.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Выгуровщина 20 от застройщика

В строящихся домах застройщик (ДБК №1) предлагает инвесторам 1-комнатные квартиры из расчета 18,5 тыс. грн за кв.м в доме №2 (ориентировочный срок сдачи – 4 квартал 2019) и порядка 17 тыс. грн за кв.м в доме №1 (ориентировочный срок сдачи – 1 квартал 2020). В уже построенном и сданном доме №3 квадратный метр от застройщика обойдется примерно в 19,7 тыс. грн. Получается, что минимальная инвестиция в этот проект – в 1-комнатную квартиру площадью 34 кв.м – составляет порядка 570 тыс. грн или $21,6 тыс. (дом №1), около 640 тыс. грн или $24,2 (дом №2). А покупка квартиры в готовом доме у застройщика потянет примерно на 675 тыс. грн. или около $25,5 тыс.

На вторичном рынке аналогичную квартиру (35 кв.м) в уже сданном доме этого ЖК можно приобрести за $25-27 тыс (торг уместен). Получается, что квадратный метр в ней стоит порядка $720 или около 19 тыс. грн. Что, как мы видим, несколько дешевле чем готовая квартиры от застройщика. И совсем ненамного дороже квартир, окончания строительства которых еще придется ждать как минимум полгода.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Выгуровщина 20 перепродажа

Класс эконом. Правый берег

На правом берегу Днепра больших ЖК эконом-класса достаточно, поэтому я долго не могла выбрать проект, наиболее отвечающий моим требованиям. После долгих раздумий  поступила просто – выбрала среди крупных новостроек тот ЖК, который мне лично больше всего импонирует. А именно, «Варшавский микрорайон» (девелопер «Столица Групп»), который строят на проспекте Правды. И к которому в скором времени обещают протянуть ветку метро.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Варшавский микрорайон от застройщика

Итак, в новой очереди «Варшавского микрорайона» цены на 1-комнатные квартиры у застройщика стартуют с 19 тыс. грн или $720 за кв.м. Получается, что минимальная стоимость 1-комнатной квартиры площадью 43 кв.м составляет не менее 900 тыс. грн. (около $34 тыс.) При этом сдача домов запланирована на 4 квартал 2021 года. То есть, ждать недвижимость придется почти 3 года.

На вторичном рынке, в уже сданных домах комплекса, 1-комнатную квартиру чуть меньшей площади (41 кв.м) можно купить за $37,5-39 тыс.

Вторичка или первичка ЖК Варшавский вторичка

Класс комфорт. Левый берег

Самым ярким представителем ЖК класса комфорт на Левом берегу я бы назвала ЖК «Комфорт-Таун» от К.А.Н.Девелопмент. В нем и буду сравнивать стоимость квартир от застройщика и на вторичном рынке.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Комфорт таун от застройщика

В отделе продаж «Комфорт Тауна» предлагают квартиры в уже построенных и строящихся домах. Цена квадратного метра в готовых 1-комнатных квартирах у застройщика стартует с 30 тыс. грн (порядка $1100), а в строящихся, срок сдачи которых запланирован на лето 2019 г. – с 28,5 тыс. грн ($1050). Таким образом, купить построенную квартиру в «Комфорт Тауне» от застройщика площадью около 40 кв.м можно примерно за 1 млн 150 тыс. грн (примерно $44 тыс). А полная стоимость самой небольшой строящейся квартиры площадью 30 кв.м потянет на 950 тыс. грн или примерно на $36 тыс.

На вторичном рынке аналогичные готовые квартиры обойдутся примерно в те же деньги. Есть предложения по продаже квартир площадью 43-45 кв.м за $50-51 тыс., что дает примерно ту же стоимость квадратного метра, что и в готовых квартирах от застройщика.  А небольшую квартиру площадью площадью в 30 кв.м выставляют на продажу за $38-40 тыс.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Комфорт таун перепродажа

Класс комфорт. Правый берег

Так как значительную часть своей жизни я провела на Соломенке, то в классе правобережных ЖК комфорт-класса я решила сравнить стоимость строящихся и сданных квартир в ЖК «Малахит»🙂 Этот долгоиграющий проект от крупного застройщика «Интергал-Буд» строят в условно-пешей доступности от станции метро «Вокзальная», по улице Сурикова.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Малахит от застройщика

Готовых квартир от застройщика здесь не осталось, зато новым инвесторам предлагают варианты в последнем доме ЖК, сдать который обещают во 2 квартале 2020 года. То есть, через год. Стоимость квадратного метра в 1-комнатных квартирах тут стартует с 32 тыс. грн (около $1220). Таким образом, 1-комнатная квартира площадью, скажем, 43 кв.м обойдется инвестору примерно в 1,5 млн грн или около $52 тыс. Но ждать квартиру придется минимум полтора года.

Квартир аналогичной площади в соседних, уже сданных домах «Малахита», на вторичке не наблюдается. Размеры 1-комнатных квартир этого ЖК, выставленных на вторичке, составляет 48-50 кв.м.  И просят продавцы за них примерно $62-65 тыс., то есть квадратный метр обойдется не намного дороже, чем у застройщика, в те же $1200-1300.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Малахит перепродажа

Класс бизнес. Левый берег

На мой взгляд, среди ЖК бизнес-класса, расположенных на Левом берегу, наиболее точно заданным параметрам для сравнения отвечает ЖК RiverStone. Этот довольно большой жилой комплекс располагается практически на берегу Днепра и может похвастать и сданными в эксплуатацию, и строящимися домами. Девелопером ЖК RiverStone выступает бренд UDP.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Ривер стоун от застройщика

Стоимость квадратного метра в строящихся домах ЖК RiverStone стартует с 37 тыс. грн, а в среднем она составляет у застройщика порядка 40 тыс. грн. То есть, инвесторам квадратный метр однокомнатной квартиры в доме, сдача которого намечена на 2 квартал 2020 года, обойдется в  $1400. Полная стоимость строящейся 1-комнатной квартиры площадью 58 кв.м составит примерно 2,1 млн грн или $82 тыс.

На вторичном рынке за аналогичные квартиры в этом ЖК продавцы просят $77-79 тыс.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Малахит перепродажа

Класс бизнес. Правый берег

На Печерске я тоже когда-то жила, поэтому решила сравнить цены на готовое и строящееся жилье в ЖК «Новопечерские Липки». Этот комплекс строится на Черной горе, неподалеку от станции метро «Дружбы Народов», а его девелопером выступают бренды City One Development и UDP.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Новопечерские Липки от застройщика

В отделе продаж комплекса озвучивают стоимость за квадратный метр в строящихся 1-комнатных квартирах на уровне 60 тыс. грн – в тех домах, сдача которых намечена на 4 квартал 2021 года. Получается, что 1-комнатная квартира площадью 44 кв.м обойдется инвесторам в 2,6 млн грн или примерно в $100 тыс. Это при том, что ждать ее придется более 2 лет.

В то же время, на вторичном рынке есть предложения по продаже готовых 1-комнатных квартир площадью от 50 кв.м в этом ЖК за $165 тыс. – с ремонтом, мебелью и торгом. Отмечу, что большинство квартир в этом ЖК выставлены на рынок от одного агентства недвижимости – «Новопечерские Липки». Думаю, именно таким подходом к продажам и объясняется самая ощутимая разница между стоимостью квадратного метра от застройщика и ценой готовых квартир в этом ЖК.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Новопечерские липки перепродажа

P.S. Если честно, то настолько минимальный разброс цен на строящееся и уже построенное жилье меня изрядно озадачил. Стоит ли ради экономии $5-6 тыс ждать новую квартиру несколько лет, нервничать, гадать достроят ее или не достроят? Мне эти вопросы кажутся риторическими, а ответы на них – очевидными.

Кроме того, подобное соотношение цен на киевских рынках первичной недвижимости и новой вторички может свидетельствовать о том, что столичные застройщики обзавелись серьезным конкурентом – владельцем построенной ими же квартиры. Который, не только практически готов к ценовому противостоянию с застройщиком, но и обладает несомненным конкурентным преимуществом: товаром, а не обещанием его передать в будущем.

Делитесь своими мнением в ветке форума «Первичка или новая вторичка?»


129 відповідей
  • Inna
    Дуже дякую за таку інформацію! Будь ласка, питання до всіх: хто вже більш менш розібрався в новобудовах які є на ринку інвестування, підскажіть яку бновообудо...

    Розібрався я конкретно у своїй ситуації. Максимально в подробицях її описав. Можу додати, що в пішій доступності від дому обоє дітей ходять в державну музичну школу (безкоштовно), крім того час лишається на англійську, старший ходить на плавання в СпортЛайф (дві трамвайні зупинки від нас), молодша на танці в нашому ЖК і державний безкоштовний гурток живопису в кількох десятках метрів від нашого будинку. Між заняттями при потребі встигають зайти додому поїсти/перевдягнутися. Якщо Вам такий набір опцій актуальний, шукайте його поблизу ЖК-претендента на покупку. Розглядайте варіанти на вторинному ринку. Як я писав, минулоріч ми купили порожню в стані від забудовника квартиру в будинку, зданому в експлуатацію в 2008 році. Вона 10 років простояла і чекала саме нас. І таких квартир в самих різних давно зданих ЖК, одна з котрих, можливо, чекає саме Вас, може бути безліч. Не треба обмежуватися лише квартирами від забудовників. У нас багато років люди інвестували в житло не тільки тому, що їм не було де жити, а інколи тому, що забудовники в рекламах переконували, що це дуже прибутково. Жінка, у котрої ми купили квартиру, зараз живе закордоном, і вона вже морально втомилася чекати, коли ж нарешті зможе продати квартиру хоча б так само дорого, за скільки колись купила. Її втомило постійно грошовими переказами через сестру оплачувати комунальні платежі, а її сестру втомило регулярно бігати і оплачувати квитанції. Я тільки тепер почав звертати увагу, дивлячись на фасади декілька років назад зданих будинків, що є чимало вікон з досі не здертими наклейками з маркуванням склопакетів від виробника вікон, з будівельним брудом на склі. Нема ні штор, ні світла увечері, жодних ознак того, що в цих квартирах хтось живе. Можливо, хтось купив для дітей або ще з якимись там планами. Але часто так буває, що не все йде за планом. Діти можуть захотіти вчитися закордоном, і навіть повернувшись, можуть не зацінити колись давно куплену для них квартиру. Навіть не знаю усіх можливих причин, але факт, що по Києву дуже багато порожніх не заселених квартир. Яка із них підійде саме Вам за месцем розташування, за ціною, площею і загальним плануванням – це зможете підібрати лише Ви самі для себе. Я лише описав те, що в моєму випадку було дуже важливим саме для мене.

    Николай
    21.05.2019 о 20:05
    Ірина Романова
    Традиционно считается, что инвестировать в новостройку дешевле, чем покупать аналогичную новую квартиру на вторичке. Я задумалась, а действительно ли это так и...

    Один из немаловажных плюсов в первичке это то что есть большой выбор этажа/вида/планировки, который отсутствует уже на вторичке, либо он уже по другой цене. Если брать разницу минимальных цен, то разница не велика, но если рассматривать варианты подходящие для себя, то ситуация немного меняется как я увидел по комплексам которые я рассматривал по минимальной цене там то вид в стену другого дома или планировка не совместимая с жизнью, а по ликвидным квартирам ситуация была в пользу первички.

    Ірина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Жить самому нужно в современной доме. Не лучше, а нужно. Люди это понимают.
    На вторичке современных квартир и мало, и они обычно дорогие, как мне показалось. Торг никто не отменял, но всё равно дорого, вероятно именно вследствие малого предложения. А старая вторичка – это уже серьёзный компромисс, это как обсуждать, что жигули тоже машина, едет же. Поэтому люди стремятся жить в новостроях.
    На поиск вторички нужно потратить много больше усилий или денег риелтору. С новостроями легче, они на виду. Риелторов люди не любят, поэтому идут в отделы продаж.
    За вторичку нужны деньги все и сразу, а добрый застройщик посадит на долларовый кредит ). Поэтому люди любят котлованы.

    По котлованам: в дешёвые котлованы влазить уже нельзя, слишком рискованно, ценовую планку лучше прилично поднять. Застройщикам с большим количеством начатых строек в эконом-сегменте отказать. Котлованам в промке или в полях отказать. Бойтесь дешевизны! Всё ИМХО, всем удачи!

    Андрей
    Хочу прокмментировать вот этот тезис: "Ну и, въезжая в новостройку, можно надеяться на то, что будущие соседи — такие же, как и ты. Адекватные люди, сумевшие...

    Жил в доме чуть получше парк авеню, жк меньше, всего 198 квартир. Окурки бросают с балкона во двор, машины парковали на тротуаре, приходилось общаться с владельцами. Осбб не могли создать пару лет, потому что некоторые жильцы не хотели платить на 150 гривен в месяц больше. В колясочных тоже шины наблюдали, так же не один случай самовольной установки дополнительных дверей на этаже..

    Среди жильцов есть известные люди, которые вообще плевать на все хотели.. вот так

Читайте всі 129 коментарів на форумі: Инвестировать в новостройку или купить на вторичке?