Пять лет спустя: ЖК «Кришталеві джерела»

Рассказав о небольшом «кусочке» ЖК «Кришталеві джерела», клубном квартале «Феофания-Парк», я подумала: а почему бы не навестить этот проект еще раз? Оценить масштаб стройки, посмотреть как живется в сданных домах… Не долго думая, я отправилась в Феофанию.

Где находится и как добраться

О местности, где строят ЖК «Кришталеві джерела», я достаточно подробно рассказывала пять и шесть лет назад, когда делала предыдущие обзоры этого проекта. С тех пор в адресе новостройки ничего кардинально не изменилось:) Дома по-прежнему строятся вдоль улицы Метрологической, которая по-прежнему относится к Голосеевскому району. И рядом по-прежнему расположен парк «Феофания», давший название всему этому микрорайону:)

На общественном транспорте сюда все так же можно добраться на маршрутке №444, которая отправляется от станции метро «Дружбы Народов» и проезжает практически по всей длине улицы Метрологическая. Еще один вариант попасть в эти края – подъехать с улицы Академика Заболотного (выйти можно на остановках «улица Метрологическая» или «Государственный Музей архитектуры и быта Пирогово»). Правда, в этом случае от остановки придется пройтись примерно километра полтора – но вариантов транспорта здесь гораздо больше. Тут останавливаются: троллейбус №11 (на него можно сесть у ст. м «Лыбедская») и маршрутки №№ 496, 507 и 576, которые отправляются от ст.м. «Лукьяновская», южного ж/д вокзала и ст.м «Академгородок» соответственно.

Конечно, гораздо приятнее ехать  в эти края на автомобиле. Единственный нюанс – свернуть на Метрологическую с ул. Заболотного можно только со стороны Теремков, поэтому тем, кто едет в Феофанию со стороны Пирогово, придется развернуться на Одесской площади.

Что рядом

Когда я была в этих краях пять-шесть лет назад, то отмечала, что бытовая и социальная инфраструктура Феофании довольно скудная. Школы и садика в пешей доступности не было, продукты купить можно было в нескольких небольших магазинчиках у остановки маршрутки. В общем, как говорится, с инфраструктурой тут было «не ух ты».

Сегодня ситуация изменилась кардинально. Появилось множество торговых точек – в построенных домах магазины формата «у дома», на остановке вырос супермаркет «Фора». Открылись многочисленные кафе, салоны красоты – в общем, проблемы где купить продукты и мелочевку, где посидеть с друзьями и «наточить коготки» у местных обитателей теперь нет.

Появились в микрорайоне и объекты социальной инфраструктуры: детский сад, несколько медицинских центров, лаборатория. Правда, все они не муниципальные, а частные. Так что посещение этих учреждений влетит «в немалую копеечку». Например, за садик придется отдать около 4-10 тыс. грн в месяц, посещение медцентра обойдется от 450 грн за консультацию. В школу ребятишек придется возить либо на Теремки, либо в Хотов. Есть вариант и поближе – школа на углу Метрологической и Заболотного, но говорят что учеников в ней «под завязку».

Что построили и что строят

Пять лет назад в рамках ЖК «Кришталеві джерела» были построены 4 дома первой очереди и велось строительство домов второй очереди.

Данные о жилом комплексе

Класс	комфорт
Домов	38
Этажность	5-9
Технология строительства	кирпичная, монолитно-каркасная
Стены	кирпич, газоблок
Утепление	пенополистирол
Отопление	централизованное
Высота потолков	2.7 м (от пола до потолка)
Паркинг	стоянка
Состояние квартиры	без отделки
Закрытая территория	от авто и посторонних

Сегодня завершено не только строительство второй очереди ЖК «Кришталеві джерела» (в ее состав вошло 10 домов), но и некоторых домов третьей очереди. Ведется строительство четвертой очереди.

К сожалению, добиться информации о том, какими же будут ЖК «Кришталеві джерела» в финале, а также сколько всего очередей и зданий запланировано в этом проекте, мне не удалось. В отделе продаж готовы говорить лишь о тех домах, в которых инвесторам предлагают недвижимость. Что ж, и на том спасибо:)

Итак, в первую очередь проекта вошли 4 дома, расположенных по ул. Метрологическая, 109-113. Все они построены, сданы и заселены.

Вторая очередь ЖК «Кришталеві джерела» состоит из десяти 8-9-этажных домов, расположенных по ул. Метрологической, 7-15 ближе к ул. Лебедева. Эти дома тоже сданы в эксплуатацию и заселены.

В третью очередь комплекса входят 11 домов высотой 6-9 этажей, расположенных по ул. Метрологическая, 38-56. Плюс, конечно, дома ЖК «Феофания-park», которые позиционируется классом повыше. Дома очереди №3 тоже введены в эксплуатацию, причем довольно давно, еще во 2 квартале 2017 года. Но не стоит обольщаться, несмотря на формальную готовность, к приему жильцов они были не готовы – застройщик передал их под заселение весной 2019 г.

Четвертая очередь ЖК «Кришталеві джерела» будет состоять из 13 домов высотой 5-9 этажей, которые располагаются по ул. Метрологической, 40-56. Эти дома в эксплуатацию еще не сданы, сейчас ведется их строительство. Пять домов этой очереди обещают достроить к концу нынешнего, 2019 года. Когда будут достроены остальные, в отделе продаж не разглашают.

Когда я бывала в этом ЖК раньше, то отмечала, что концепция комплекса отличается некоторым сумбуром, а представители застройщика не очень охотно идут на контакт с потенциальным инвестором и не любят отвечать на «неудобные вопросы». Могу констатировать, что с тех пор ситуация особо не изменилась:)

Как живется в комплексе

Территория сданных очередей ЖК «Кришталеві джерела» закрыта для посторонних, но мне все же удалось прогуляться по ней. Вы тоже можете прогуляться онлайн 🙂

Могу отметить, что внутри все довольно симпатично: аккуратные дома друг на дружку не «налазят», дворы освежают газончики и растения, яркими пятнами выделяются современные детские площадки. В общем, на первый взгляд все выглядит довольно неплохо. Единственное что мне не очень понравилось – паркоместа во дворах. Мне кажется, что тут уместнее был бы отдельностоящий многоуровневый паркинг.

К сожалению, мое восхищение несколько поутихло после общения с некоторыми жильцами комплекса. На меня буквально «посыпались» жалобы на работу управляющей компании (ООО «Холд Групп»). Высокая стоимость содержания недвижимости (порядка 10 грн за кв.м), масса дополнительно оплачиваемых «сопутствующих услуг», халатное отношение сотрудников УК к своим обязанностям – вот основные претензии, которые жильцы выдвигают к работникам жэка. Причем, что интересно, в некоторых домах созданы ОСББ, но по словам жильцов эти структуры тоже находятся «под колпаком» материнской УК – и переломить ситуацию пока не получается. Кроме того, некоторые отметили, что сотрудники УК действуют довольно жестка и не брезгуют любыми методами воздействия на тех, кто проявляет недовольство существующей ситуацией – начиная от драконовских штрафов и заканчивая шантажом и угрозами. Мне кажется, что если шантаж и угрозы действительно «имеют место быть», то к решению конфликтов нужно привлекать правоохранительные органы и судебные инстанции.

Если говорить конкретно о квартирах, то тут мнения разделились. Некоторые отметили не самое высокое качество строительных работ в целом и просчеты в инженерной составляющей в частности (проблемы с вентиляцией, окнами, отсутствие централизованной подачи горячей воды). Кое-кто отметил на нестабильную работу лифтового оборудования и сложности с подачей воды в квартиры. Хотя в целом именно о квартирах и их планировках жильцы, в основном, отзывались неплохо.

Что предлагают новым инвесторам

Тем, кто хочет поселиться неподалеку от парка «Феофания», в отделе продаж готовы предложить квартиры в домах второй, третьей и четвертой очереди. Правда, во второй очереди у застройщика осталось лишь несколько вариантов 2-комнатных квартир, так что тем, кто присматривает «однушку» имеет смысл обратить внимание на дома 3 и 4 очередей.

Все дома позиционируются в классе «комфорт». Часть из них построена по монолитно-каркасной методике со стенами из газоблока, часть – из кирпича. Все дома подключают к центральной канализации и водопроводу, газифицируют. Отопление в комплексе тоже централизованное, а вот воду жильцы греют бойлерами.

Как я уже говорила, домов тут много, а значит, много и вариантов планировок квартир. Новым инвесторам предлагают 1-3 комнатные квартиры, а также двухуровневые апартаменты. Правда, все же бОльшая часть квартир в комплексе – это 1- и 2-комнатные варианты.

Если говорить о планировках, то в целом они достаточно эргономичны. Все помещения имеют правильную форму, в квартирах есть балконы (их можно остеклить по согласованному с застройщиком дизайну), тут вполне удобные санузлы и кухни, просторные комнаты. В общем, все выглядит неплохо. Ознакомиться со всеми возможными вариантами планировок можно на официальном сайте проекта.

Стоимость квадратного метра в ЖК «Кришталеві джерела» зависит от нескольких параметров: степени готовности дома, его характеристик и этажности, площади недвижимости и т.д.. Так, например, квартиры в домах 2 и 3 очереди оцениваются из расчета 23 тыс. грн за «квадрат». Получается, что в уже готовых домах проекта стоимость 1-комнатной квартиры площадью 42,5 кв.м составит примерно 975 тыс. грн.

Цены на недвижимость в домах 4 очереди рассчитывается исходя из такой стоимости «квадрата» площади:  порядка 22 тыс. грн в 1-комнатных квартирах и 21 тыс. грн в 2-комнатных. При этом на стоимость квадратного метра значительное влияние оказывает этажность новостройки. так, например, в 5-этажном доме №21 квадрат в «однушке» может стоить от 22 до 28 тыс. грн, а в «двушке» – от 22 до 30 тыс. грн. А в соседнем доме той же очереди (№18), но высотой 9 этажей, цена квадратного метра на 1-комнатные квартиры колеблется в пределах 19-22,5 тыс. грн, а на 2-комнатные – 22-24 тыс. грн. Минимальная сумма инвестиции в дома 4 очереди ЖК «Кришталеві джерела» составляет около 580 тыс. грн – во столько оценивается 1-комнатная квартира площадью 30 кв.м.

Предлагают новым инвесторам и кладовки (12,6 тыс. грн за кв.м), и коммерческую недвижимость (площади на первых этажах, 19,5 тыс. грн)

Оплата за новостройку возможна как полностью, так и в рассрочку от застройщика. Например, заплатив первый взнос в размере 70% полной стоимости квартиры, остаток можно выплатить в течение 5 месяцев без удорожания. Заплатив 50% цены недвижимости, остаток можно выплачивать до двух лет (остаток цены привязывается к курсу доллара). Также в отделе продаж предлагают помощь банка  – у компании партнерские отношения с двумя финучреждениями: «Банк Альянс» и «Кредобанк». Приобрести жилье здесь можно путем вступления в Фонд финансирования строительства.

О застройщике и документах

Состав участников проекта ЖК «Кришталеві джерела» отличается стабильностью. Заказчиками стройки выступают ООО «Гідроінж-буд» и НАУ.  Генподрядчик – ООО «КСМ-груп». Девелопер проекта – бренд KSM-GROUP.

Дома строятся на двух участках земли с кадастровыми номерами 8000000000:79:475:0001 и 8000000000:79:476:0003. Они находятся в коммунальной собственности и имеют целевое назначение «02.02 Для колективного житлового будівництва».

Весь комплекс строится по Разрешению, выданному в 2009 году за № 1447-Гл/С, к которому застройщик периодически подает информацию о смене данных в нем.

Каким образом застройщику удалось ввести в эксплуатацию недостроенные дома третьей очереди мне, к сожалению, достоверно выяснить так и не удалось. Но факт остается фактом: официально дома 3 очереди в эксплуатацию введены в 2017 году и в январе 2019 г. им был присвоен адрес.

Могу предположить, что строящиеся сегодня дома комплекса тоже без Сертификата о вводе в эксплуатацию и адреса не останутся.

Подводим итоги

Первый взгляд со стороны вызывает восхищение проектом: красивые дома, построенные на достаточном расстоянии, ухоженная территория, великолепный парк в двух шагах, магазины под боком. Тихо, спокойно – чем не жизнь?

Но за красивой оберткой скрываются не очень приятные «сюрпризы» в виде драконовских условий содержания недвижимости и, зачастую, халатного отношения УК к своим обязанностям. Довольно жесткая позиция застройщика и управляющей компании по отстаиванию своих интересов, предполагает от будущих жильцов безропотное согласие с таким положением вещей. Тем, кто готов согласиться на эти условия, проект должен понравиться. Но тем, кто по этим правилам играть не готов, жить здесь будет, как мне кажется, не очень комфортно. На всякий случай порекомендую потенциальным инвесторам вспомнить о скандале, который произошел между застройщиком и инвестором несколько лет назад.

Что понравилось

Воздух, внешний вид домов, развитие инфраструктуры, планировки квартир

Что не понравилось

Скрытность застройщика, условия и стоимость содержания недвижимости.

Делитесь своими впечатлениями о комплексе в ветке форума ЖК «Кришталеві джерела» от KSM-GROUP, и мы узнаем об этом проекте больше.