Що з цінами на первинці?

Подивилась, як за перший місяць нового року змінились ціни на первинці Києва, передмістя, Львова та Одеси. Здається, в січні ціни трохи пригальмували своє зростання, а подекуди навіть дещо знизились.

Київ

Згідно даних ЛУН, в перший місяць 2023 року на столичному ринку первинки було зафіксовано невелике зростання середньої ціни квадратного метра, що будується. Якщо у грудні він коштував 48,3 тис. грн, то у січні – подорожчав до 48,6 тис. грн. І це незважаючи на святковий період – зазвичай, на новорічні свята забудовники трохи знижують ціни за рахунок різноманітних акційних пропозицій.

Проте, як бачимо, середня вартість квадрата столичних новобудов поступово підбирається до минулого піка – середньої ціни листопада, коли метр коштував 49 тис. грн.

Динаміка середніх цін за м2 у новобудовах Києва

Якщо подивитись на ціни в розрізі класів нерухомості, то побачимо, що декілька місяців поспіль не дорожчають тільки квадрати в новобудовах преміум-класу.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

Так, в економкласі протягом січня середня ціна зросла на 2 тис. грн – з 32 до 34 тис. грн. В класі комфорт здорожчання за місяць становило 0,7 тис. грн – з 37,7 до 38,4 тис. грн. В бізнес-класі вартість середнього квадрата зросла на 4,9 тис. грн – з 70,7  до 75,6 тис. грн.

І лише у преміальній нерухомості вже третій місяць поспіль фіксується зниження середньої ціни. Щоправда в січні воно суттєво загальмувало і становило лише 0,5 тис. грн. Тобто середня вартість квадрата в ЖК преміум-класу знизилась з 124,6 тис. грн у грудні до 124,1 тис. грн в січні.

Цікаво, що в розрізі столичних районів, середні ціни демонстрували різнонаправлені вектори: в деяких районах міста в січні середня ціна збільшувалась, в деяких – зменшувалась.

Середні ціни за метр квадратний у новобудовах Києва за районами за листопад 2022 - січень 2023

Так, наприклад, в перший місяць 2023 року було зафіксовано здорожчання середньої ціни в новобудовах Деснянського (з 30,3 до 34,2 тис. грн), Дніпровського (з 38,5 до 39,3 тис. грн), Оболонського (з 42,6 до 44,5 тис. грн), Подільського (з 59,5 до 61,8 тис. грн), Шевченківського (з 64,5 до 65,2 тис. грн) та Солом’янського (з 39 до 40 тис. грн) районів.

А ось у Дарницькому (з 41,7 до 39,7 тис. грн), Голосіївському (з 48 до 46,1 тис. грн), Печерському (з 109,9 до 107,7 тис. грн) та Святошинському (з 40,3 до 38,8 тис. грн) районах в січні середня ціна знизилась.

Як на мене, такий різнонаправлений вектор може свідчити про те, що забудовники досі намагаються «зрозуміти» ринок та ведуть пошук ціни, яка буде цікавою потенційним інвесторам.

Київська область

В Київській області ситуація з динамікою ціни геть інша – тут середня вартість квадратного метра вже декілька місяців поспіль потроху, але стабільно, росте. В січні 2023 року по відношенню до грудня 2022 року вона додала ще 200 грн та зросла до 33,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області

При цьому здорожчання відбувалось у всіх класах нерухомості, за винятком бізнесу. За січень 23 року в сегменті преміум середня вартість збільшилась на 0,7 тис. грн – з 104,9 до 105,6 тис. грн, в комфорт-класі зростання становило 0,5 тис. грн – з 30,5 до 31 тис. грн, в економкласі середній квадрат подорожчав на 0,6 тис. грн – з 27,4 до 28 тис.грн.

Виняток – середня вартість квадратного метра в новобудовах класу бізнес – за перший місяць року вона втратила 0,4 тис. грн і знизилась з 54,8 тис. грн у грудні 22 року до 54,4 тис. грн у січні 23 року.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

Одеса та область

В Одесі середня вартість квадратного метра новобудов у січні цього року трохи знизилась, порівняно з цінами у грудні 2022 року – з 39,1 тис. грн вона опустилась до 38,9 тис. грн.

Цікаво, що у грудні, замість святкового зниження, одеські девелопери навіть трохи підняли ціни. Якщо в листопаді середня ціна квадрата одеських новобудов становила 38,4 тис. грн, то в грудні вона, нагадаю, піднялась до 39,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

Як на мене, саме в Одесі спостерігається ну дуже цікава динаміка середньої вартості квадрата новобудов в розрізі класів майбутньої нерухомості – особливо в сегменті економкласу. За даними ЛУН, ціна квадрата в одеських ЖК цього класу декілька місяців тому суттєво рвонула вгору – причому настільки суттєво, що навіть перевищила середню вартість квадрата в сегментах комфорт- та бізнес-класу.

Так, в січні 2023 року ціна квадратного метра в одеському «економі» становила рекордні 42,5 тис. грн – і це, до речі, найвищий в Україні показник для класу економ. Як на мене, він більше схожий на прояв фірмового одеського гумору, ніж на реальну цифру 🙂

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

При цьому середні ціни на новобудови інших класів демонструють більш адекватні показники та динаміку. Так, в січні новобудови преміум-класу продовжували знижувати ціни – за місяць середня вартість квадрата в них зменшилася з 70,9 до 64,1 тис. грн.

Трохи подешевшали і новобудови комфорт-класу – з 35,8 до 34,7 тис. грн. І лише середня вартість квадрата у новобудовах бізнес-класу продемонструвала стабільність – два місяці поспіль вона тримається на рівні 38,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

В Одеському передмісті на графіку середніх цін цікавих «гірок» нема – середня ціна квадратного метра три останні місяці 2022 року трималась на одному рівні (35,1 тис. грн), і трішечки знизилась у січні 2023 року – до 34,6 тис. грн.

В розрізі класів бачимо теж схожу на реальність картину: вартість квадратного метра новобудов преміум-класу знижувалась (з 63,5 до 62,5 тис. грн), бізнес-класу практично залишилася стабільною (зростання відбулось з 35,5 до 35,6 тис. грн), в класі економ середня ціна не змінювалась і трималась на рівні 27 тис. грн. А ось в класі комфорт було зафіксовано суттєве зниження – середня вартість метра зменшилась з 33 до 30,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

Львів та область

Якщо вірити даним ЛУН, то у січні середня «гривнева» ціна квадратного метра у львівських новобудовах дещо знизилась – якщо у грудні вона становила 46,8 тис. грн то у наступному місяці середній «метр» коштував 44,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

Але, як на мене, ця «середня вартість квадратного метра» дещо нагадує «середню температуру по лікарні», і не дуже об’єктивно відображає реальний стан речей. Справа в тому, що ціни на львівські новобудови масово «до низу» не пішли, і навіть навпаки продовжили зростання.

Так, впродовж січня 2023 року середня ціна квадрата у класі економ зросла з 35,3 до 36,6 тис. грн, у класі комфорт – з 37,9 до 40,5 тис. грн, у класі бізнес – з 50,5 до 50,6 тиc. грн, а в класі преміум – з 81,5 до 85,9 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

У новобудовах Львівської області моніторинг ЛУН теж зафіксував зниження середньої ціни за квадратний метр новобудов – за даними агрегатора, вартість середнього метра протягом січня знизилась з 36,2 до 35,9 тис. грн. Але на відміну від Львова, в області така динаміка більш схожа на правду: в розрізі класів новобудов протягом січня тут відбувалось і підвищення, і зниження середньої ціни.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Так, ціна середнього квадрата зросла в сегментах преміум (з 62,6 до 64,1 тис.грн) та бізнес-класу (з 48 до 49,3 тис. грн). Та знизилась в сегментах комфорт (з 32,5 до 32,2 тис. грн) та економкласу (з 27,6 до 26,7 тис. грн).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”. 


478 відповідей
  • Юрий
    Статья ни о чем) "написанная мазками"

    Юрий, мне жаль, что я не оправдала Ваши ожидания…

    Сергей
    А Голосеевский район что более престижный, чем Святошинский?

    Сергей, кто-то считает так, кто-то – иначе. Любой район самый престижный для его жителей:)

    Виталий
    В начале первого полугодия 2017 сильный скачок сдачи "построенных"/введенных в эксплуатацию объясняется тем, внесли изменения в законы о градостроительстве - от...

    Виталий, ну этот фактор касается только домов 3 категории сложности, а среди столичных новостроек все-таки больше строят по 4-5 категории, которые и так будут сдаваться по Сертификату.
    Так что этот параметр, как по мне, больше влияет на объемы сдачи жилья не в Киеве, а в пригороде – вот там, как раз, все в основном и строили по 3 категории

    Владимир
    ИМХО. Если не рассматривать внешнеполитические факторы, которые могут сделать с рынком всё что угодно, то единственный вариант, при котором будет расти спрос - ...

    З нашими бюджетними проблемами, коли 2/3 дохідної частини призначені на покриття дефіциту і виплат попередніх запозичень з відсотками, коли банки не мають достатньо власних коштів і граються з державою в ОВДП – як можлива іпотека? За власні кошти банки не хочуть вдовгу фінансувати нерухомість. Позиція Банків – якщо Нацбанк надасть фінресурс під 3-5% річних, ну тоді можливо будемо кредитувати під 9-10%. Але якщо Мінфін сам виходить на ринок із запозиченнями під 12% річних, логічно і банкам тягнутися до такої ставки.
    На курс гривні окрім бюджетних проблем впливають ціни світової торгівлі з якої складається приблизно 1/2 ВВП. На базові товари експорту/імпорту ціна може коливатися +/-30% від середнього рівня з відповідним коливанням курсу гривні. Яке кредитування в нестабільній валюті? Нова тенденція – девальвація долара. Фіксація позички в доларі також не вихід. Ставка кредитування має перевищувати рівень інфляції валюти. В євро, як у.о. – трохи краще, але не набагато.
    Єдиний варіант на мій погляд – фіксація в якомусь індексному фінансовому активі. Для ринку нерухомості іпотечними банками спільно із крупними забудовниками і державою в особі НБУ запровадити індексний фінансовий інструмент ймовірніше безготівковий на блокчейновій основі. Індекс цього фінансового інструменту може розраховуватись за поточними курсами цін таких складових:
    > на 1/3 приблизно з цінних металів (золото, платина тощо);
    > матеріалів будівництва (бетон, цегла, сталь, утеплювачі тощо);
    > енергетичних ресурсів (електрика, газ, нафтопродукти).
    Ця “валюта нерухомості” має вільно торгуватися на біржах, банками, відділами продажу і бути валютою іпотеки. Початкова і наступна емісії єдиним центром під експертним і громадським контролем. За реальні кошти – гривня, долар, євро, в обсягах для потреб кредитування. Емісія неінфляційна – відповідна курсова сума гривень виводиться Нацбанком з обігу. Після початку торгів, визначення ринкового курсу – подальша емісія під потреби накопичення потенційними інвесторами (витіснення доларових збережень, початок омріяної дедоларизації економіки).

    Уно моменто
    21.09.2022 о 07:33
    АК
    А чому не перейти зі стадії продажу в стадію оренди?

    Какой смысл убивать хороший ремонт в квартире за аренду 8000-10000грн ? Тем более,если Вы хотели изначально продавать, так зачем тянуть? Заработать за год $2200 на аренде и потом продать еще дешевле,чем сейчас…вероятность этого очень большая

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы