Підсумки жовтня 2023: що з цінами на нерухомість?

Подивилась, як протягом року змінювалась середня ціна на новобудови у найбільших містах України: Києві, Львові та Одесі. 

Київ

Якщо поглянути на динаміку середньої вартості квадратного метра столичних новобудов в річній ретроспективі, то побачимо, що вона не тільки не збільшилась (як прогнозували деякі забудовники та експерти), а навпаки, навіть трохи знизилась.

Так, за даними ЛУН Статистика, на 1 листопада 2022 року середня вартість квадрата на столичній первинці становила 48,2 тис. грн, а вже 1 листопада 2023 року вона опустилась до позначки 47,3 тис. грн. Тобто бачимо невелике (2%) зниження загальної середньої ціни за квадрат в новобудовах.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Києва

Звісно, якщо розглядати динаміку середньої ціни більш ретельно, то побачимо, що в різних класах новобудов вона поводилась по-різному.

Так, найбільше падіння за 12 місяців було зафіксовано у найдорожчому сегменті столичних новобудов – преміум-класі. Як бачимо з даних ЛУН, рік назад квадрат в елітних ЖК коштував, в середньому, 132,8 тис. грн – а зараз лише 114 тис. грн. В цьому класі, до речі, зафіксоване найсуттєвіше зниження середньої ціни – 18,8 тис. грн «на метрі» або майже 4%.

До речі, судячи з усього, саме зниження цін у класі преміум і дало «від’ємну» динаміку загальної середньої ціни столичного «квадрата». Адже в новобудовах інших класів середня вартість «метра», хоча і не набагато, але зросла за рік.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Києві

Так, в новобудовах класу бізнес за рік зростання середньої вартості квадрата становить 1,6 тис. грн або 2% – з 69,4 тис. грн у листопаді-22 до 71 тис. грн у листопаді-23. В новобудовах класу комфорт середня ціна метра за цей же період зросла на 0,5 тис. грн або 1,4% – з 37 до 37,5 тис. грн. А ось в наймасовішому економі середня вартість квадратного метра за рік скакнула аж на 7 тис. грн або 22% – з 31 до 37,9 тис. грн.

До речі, як бачимо, в листопаді 2023 року середня вартість квадрата економкласу в столичних новобудовах навіть перевищила показник середньої ціни квадрата в комфорт-класі – до сьогодні такий ефект спостерігався лише в Одесі 🙂

Київська область

На відміну від київської первинки, середня вартість квадратного метра в новобудовах передмістя столиці за підсумком 12 місяців, навпаки, трохи зросла.

Якщо у листопаді 2022 року квадратний метр в новобудовах Київської області, в середньому, коштував 32,6 тис. грн, то в листопаді 2023 року він подорожчав до 34,3 тис. грн. Тобто за рік він додав до своєї вартості 1,7 тис. грн або 5%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Київської області

При цьому в передмісті преміум-проєкти хоча і теж продемонстрували здешевлення середньої вартості квадратного метра, але воно було не настільки сильним, як в столичних новобудовах аналогічного класу.

Так, преміальні нові «квадрати» в Київській області втратили лише 2,5 тис. грн або 2,5% середньої вартості – якщо в листопаді 2022 року їх середня ціна становила 104,3 тис. грн, то в листопаді 2023 вона опустилась до 101,8 тис. грн.

Цікаво, що в новобудовах передмістя, які позиціонуються в класі бізнес, середня вартість квадратного метра теж суттєво знизилась – як і в столиці. Якщо рік тому середня вартість квадрата в новобудовах цього класу становила 54,5 тис. грн, то на початку листопада 2023 року вона складала вже 49 тис. грн. Тобто на «середньому метрі» зниження становило 5,5 тис. грн або майже 10%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Київській області

А ось у новобудовах класів комфорт та економ за рік середня ціна продемонструвала зростання. Так, за даними ЛУН, в комфорт-класі «середній метр» додав до своєї вартості 2 тис. грн або 7% (з 30 до 32 тис. грн). і стільки ж, майже 2 тис. грн або 7%  – в економі (з 26,7 до 28,6 тис. грн).

Львів та область

Якщо в столиці середня вартість квадрата новобудов за рік знизилась, то у Львові вона навпаки зросла. Хоча, з огляду на дані ЛУН, я не можу сказати, що це зростання було приголомшливим.

На початку листопада минулого року квадрат коштував, в середньому, 46,7 тис. грн, а на початку листопада вже цього року його ціна піднялась лише до позначки 47,8 тис. грн. Тобто за рік «середній метр» львівських новобудов додав 1,1 тис. грн або 2,5%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Львова

При цьому позитивну динаміку у Львові продемонструвала вартість «середнього метра» лише в класі комфорт – тут ціна піднялась з 38,3 до 40,5 тис. грн (+2,2 тис. грн або +5,7%). В новобудовах інших класів середня вартість квадратного метра за рік навпаки знизилась:

  • в преміум-класі: з 84,6 до 80 тис. грн (-4,6 тис. грн або -5%);
  • в бізнес-класі: з 51,2 до 49,4 тис. грн (-1,8 тис. грн або -3,5%);
  • в економкласі: з 36,6 до 34,1 тис. грн (-2,5 тис. грн або майже -7%).
Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Львові

До речі, загалом за рік знизилась середня вартість квадратного метра і в новобудовах Львівської області. Якщо в листопаді 2022 року вона становила, за даними ЛУН, 36,5 тис. грн, то в листопад 2023 року «середній метр» зайшов з вартістю 35,8 тис. грн (-0,7 тис. грн або -2%).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Львівської області

Але в розрізі класів тут ми бачимо зворотній ефект: середня вартість квадратного метра зросла у всіх класах новобудов, окрім комфорта. Тут середній метр подешевшав з 33,1 тис. грн в листопаді 2022 року до 32,4 грн в листопаді 2023 року (-0,7 тис. грн або -2%).

В інших класах новобудов вартість квадрата зросла:

  • преміум-клас: з 61,8 до 73,4 тис.грн (+11,6 тис. грн або +19%);
  • бізнес-клас: з 46,9 до 49 тис. грн (+2,1 тис. грн або +4,5%);
  • економклас: з 27,1 до 27,8 тис. грн (+0,7 тис. грн або +2,5%).
Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Львівській області

Одеса та область

А у Одесі, як і в столиці, середня вартість квадрата новобудов за 12 місяців теж стала трохи нижчою. За даними ЛУН, на початку листопада 2022 року вона становила 38,4 тис. грн, а на початку листопада 2023 – вже 36,5 тис. грн. Тобто за рік вона втратила майже 2 тис. грн або 5%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Одеси

В місті було зафіксоване зниження середньої ціни майже у всіх класах новобудов, окрім економа – але «одеський економ» протягом року демонстрував такі цінові кульбіти, що я, наприклад, спостерігала за ними з не меншою цікавістю, ніж за ситуацією на фронті.

Якщо коротко, то на початку грудня 2022 року в одеських новобудовах економкласу середня вартість метра «злетіла» вище середньої вартості метра в класах комфорт та бізнес. Навесні 2023 року вона обвалилась чи не до довоєнного рівня, але влітку 23 начебто оговталась і тримається майже нарівні з середньою ціною квадрата в місцевих новобудовах класа комфорт.

Але загалом в річній рестоспективі динаміка середньої ціни в новобудовах Одеси була такою:

  • преміум-клас: з 76,1 до 59,9 тис. грн (-16,2 тис. грн або -21,3%);
  • бізнес-клас: з 38,3 до 36,8 тис. грн (-1,5 тис. грн або -4%);
  • комфорт-клас: з 35,9 до 31,9 тис. грн (-4 тис. грн або -11%);
  • економклас: з 29,5 до 31,2 тис. грн (_1,7 тис. грн або +5,8%).
Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Одесі

Щодо новобудов Одеської області та передмістя Одеси, то тут за 12 місяців теж бачимо зниження середньої вартості квадратного метра новобудов. Якщо в листопаді 2022 року вона становила 35,1 тис. грн, то в листопаді 2023 року вона знизилась до 33 тис. грн – тобто «середній метр» тут втратив в ціні 2,1 тис. грн або 6%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Одеської області

В розрізі класів новобудов позитивну динаміку продемонструвала лише вартість в ЖК класу бізнес – в них середня ціна квадрата за рік піднялась з 35,5 тис. грн до 36,1 тис. грн (+ 0,6 тис. грн або +1,7%). В інших класах вартість середнього метра за рік знизилась:

  • преміум: з 63,9 тис. грн до 56,5 тис. грн (-7,4 тис. грн або -11,6%);
  • комфорт: з 32,2 тис. грн до 28,8 тис. грн (-3,4 тис. грн або -10,6%);
  • економ: з 26,6 тис. грн до 25,1 тис. грн (-1,5 тис. грн або -5,5%).
Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами
Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Одеській області

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».


478 відповідей
  • Прохожий1
    Дорожает не недвижимость, а хотелки застройщиков за воздух. Вторичка то продолжает дешеветь. Ok, себестоимость возросла, застройщики логично поднимают цены, вот...

    Прохожий1, посмотрим на итоги года:)
    Мне лично тоже кажется, что на рынке имеет место быть ценовой сговор крупных девелоперов

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы