Три года спустя: ЖК на Замковецкой/Новомостицкой

На днях заглянула в ЖК «На Замковецкой/Новомостицкой» — полюбоваться на построенные дома, поболтать с жильцами и разузнать, как же живется в новом комплексе. Рассказываю что увидела и услышала.

ЖК Новомостицко-Замковецкий вид с высока
Так выглядят дома комплекса с высоты птичьего полета

Где находится и как добраться

Построен ЖК «На Замковецкой/Новомостицкой» в Подольском районе столицы, в микрорайоне Виноградарь. А если точнее, то располагается в той его части, которая находится на стыке Беличьего Поля и Мостицкого массива. Еще один ориентир — гора Липинка, на вершине которой, собственно, и вырос новый массив.

ЖК Новомостицко-Замковецкий на карте
Месторасположение новостроек

Несмотря на название, в адресах домов комплекса не фигурирует ни улица Новомостицкая, ни улица Замковецкая. Дело в том, что фактически новостройки расположились между ними, по новой улице Сергея Данченко. Именно она и указана на табличках новых домов, с нумерацией от 28 до 34.

ЖК Новомостицко-Замковецкий внутренняя территория и окружение
На адресных табличках указана улица Сергея Данченко

Метро в эти края пока не провели, поэтому добираться сюда нужно на наземном общественном транспорте — с тремя ветками столичной подземки комплекс связывают несколько маршрутов. От станций красной ветки идут маршрутки № 575 («Нивки», «Политехнический институт», «Университет») и 558 («Вокзальная»). От станций «синей» ветки могут подбросить маршрутки №183 («Почайна») и 587 («Контрактовая площадь»). А от станций «зеленой» ветки сюда идет маршрутка №6К («Лукьяновская»).

ЖК Новомостицко-Замковецкий маршрут в центр города
От новостроек в центр города ходит маршрутка №575

Их остановки располагаются на улице Белицкой (в этом случае еще придется прогуляться по частному сектору, который разделяет новостройки и остановку) и Мостицкой (от нее придется пройтись между гаражами, но по уже заасфальтированной дороге). Помню, что в прошлый мой визит дорога от Мостицкой представляла собой песчаное месиво, вьющееся между гаражами.

Появилась тут и дорога, которая связала новостройки с улицей Межевой (она, собственно, и называется улицей Данченко) и проходит мимо нового массива, домов ЖК «Липинка» и «Кристер Град». По ней, к слову как раз и ходит маршрутка №575, которая идет на Терещенковскую улицу мимо станций метро «красной» ветки («Нивки», «Шулявская», «Политехнический институт», «Университет»). Правда, ходит маршрутка нечасто, и в часы пик войти в нее бывает затруднительно.

ЖК Новомостицко-Замковецкий территория и окружение
Остановка маршруток №575

Вообще, чтобы сегодня попасть отсюда к метро, придется потратить примерно около получаса. Но в скором времени ситуация должна измениться — столичные власти обещают уже в следующем году открыть новые станции метро, одна из которых («Мостицкая») будет расположена в метрах в 300 от домов комплекса.

ЖК Новомостицко-Замковецкий и будущие станции метро
В эти края дотянется «зеленая» ветка метро

Если оценивать удобство расположения ЖК «Новомостицкий/Замковецкий» для автомобилистов, то отмечу, что сюда можно добраться с проспекта Правды, улиц Вышгородской и Северо-Сырецкой. Правда, все эти улицы в часы пик отличаются довольно насыщенным трафиком — но какие улицы в часы пик в столице не загружены?

Что рядом

Дома комплекса расположились на горе Липинка. практически на стыке частного сектора и новой застройки. И если говорить о ближайшем окружении, то я бы сказала, что с двух сторон новый жилой массив окружают особняки, с третьей — пустырь и гаражи, за которыми начинается Мостицкий массив. А с четвертой расположились новые дома «Липинки», за которыми ведется возведение новых жилых массивов «Варшавский микрорайон» и «Варшавский плюс».

Об инфраструктуре этой местности я достаточно подробно рассказывала в рамках обзоров той же «Липинки», «Варшавского микрорайона» и «Новомостицкого», поэтому особо распространяться на эту тему не буду. Отмечу лишь, что ближайшие муниципальные садики и школы расположены от новостроек далековато: на Мостицком массиве и на Беличьем поле. Частные садики можно найти поближе — например, на территории «Липинки», хотя, конечно, они есть и в «Варшавском микрорайоне», и на Мостицком, и на Беличьем поле.  А вот со школами тут прямо беда — ближайшие находятся на Мостицком массиве и Виноградаре. К сожалению, несмотря на то, что ЖК «Новомостицкий/Замковецкий» довольно большой, ни школы, ни детского садика в нем нет.

ЖК Новомостицко-Замковецкий внутренняя территория
Из внутренней инфраструктуры ЖК — только магазинчики да кафешки

Зато хотя бы с магазинами все более-менее в порядке. Несколько небольших магазинчиков уже открылись на территории самого комплекса — в них можно купить продукты типа хлеба/мяса/молока. За более глобальными закупками имеет смысл прогуляться за «Липинку», где расположился «Новус» или пройтись до Вышгородской к «Фуршету». Когда откроется ТРЦ «Ретровиль» (планируется, что это произойдет в апреле), вариантов для развлечений и шоппинга у местных жителей станет еще больше — в принципе, к этому моллу отсюда можно будет дойти пешком минут за 25.

Можете сами прогуляться по территории:

Что обещали и что построили

ЖК «Новомостицко-Замковецкий» практически в точности соответствует тому генеральному плану, который застройщик презентовал инвесторам. Как и было обещано, комплекс состоит из девяти многосекционных домов переменной этажности (6-9-15-17 этажей), с паркингами и стоянками.

ЖК Новомостицко-Замковецкий генеральный план комплекса
Генплан комплекса

Первые пять домов ЖК сдали в эксплуатацию в 4 квартале 2016 года, но передачи квартир инвесторы ждали еще почти год. Дома второй очереди были сданы в 1 квартале 2018 года, но массовая передача прав собственности тоже началась лишь спустя год. Но как бы то ни было, сегодня всем домам присвоены адреса, инвесторы получили свои квартиры и активно обустраивают их.

О технологии строительства домов и планировках квартир я достаточно подробно рассказывала в прошлом обзоре. Поэтому сейчас лишь напомню, что два из девяти домов (№№ 1 и 3) построены по панельной технологии, остальные — монолитно-каркасные, перегородки в которых выполнены из керамзитобетонных блоков. Все дома утеплены минеральной ватой, фасады — оштукатурены и окрашены. Дома отапливаются от собственных котельных, а остальные коммуникации централизованные.

ЖК Новомостицко-Замковецкий вид фасада
Отопление домов в комплексе автономное

Общую территорию комплекса закрывать не стали, но постарались облагородить: разбили газоны, посадили деревца, обустроили детские и спортивные площадки, организовали проезды для транспорта и выложили тротуары плиткой.

Видно, что ЖК начал жить: на многих окнах виднеются занавески, некоторые балконы/лоджии застеклены, фасады украсили наружные блоки кондиционеров. А на первых этажах новостроек открываются магазинчики.

Каким получился комплекс

Внешний вид домов на архитектурную премию, конечно, не тянет (собственно.  от жилого комплекса эконом-класса этого ожидать и не приходится). Но и сказать что это «ужас-ужас» я не могу. Переменная этажность все-таки имеет свои преимущества. Да и компоновка домов тут позволяет солнышку хотя бы иногда заглядывать во дворы и окна первых этажей.

ЖК Новомостицко-Замковецкий вид фасада
Переменная этажность избавляет ЖК от эффекта «великой китайской стены»

Хотя, конечно, ассоциации с «бетонными джунглями» здесь тоже возникают. Во дворах пока очень мало зелени — газоны да молодые саженцы. Надеюсь, через несколько лет ситуация изменится: деревья подрастут, и тут станет зеленее.

Сами дома пока производят неплохое впечатление: чистые фасады (хотя и без корзин для наружных блоков кондиционеров и с разномастным остеклением балконов), выкрашенные в спокойные желто-голубо-кремовые тона. Свежее покрытие дорог для транспорта и плитка на тротуарах. Во дворах детские площадки с необходимым минимумом. Как говорится — бедненько, но чистенько.

ЖК Новомостицко-Замковецкий внутренняя территория
Так выглядят дворы

Несмотря на то, что в комплексе есть подземный паркинг, во дворах довольно много припаркованных автомобилей. Можно предположить, что на всех паркомест не хватает, но как рассказал мне один из жильцов, места в паркингах есть (их, к слову, насчитывается порядка 2 тыс. машиномест). Но не всем они по карману — чтобы приобрести паркоместо придется отдать минимум 200 тыс. грн, а аренда стоит примерно 2 тыс. грн в месяц. Вот и приходится оставлять свои машины во дворах. Правда, «война за паркоместа» тут пока не ведется, хотя и не все квартиры в новых домах заселены.

Как живется в комплексе

Всего в ЖК насчитывается порядка 2,5 тыс. квартир, но заселены они далеко не все — много собственников пока заняты ремонтами. Поэтому и поговорить мне удалось не только с жильцами, но и со строителями, которые приводят квартиры в жилое состояние и могут рассказать о качестве строительных работ.

ЖК Новомостицко-Замковецкий внутренняя территория
Паркинги есть, но они не всем по карману

По их словам, в целом особых претензий к застройщику у них нет (по их словам, они и не такое видели), хотя все же качество строительства и инженерных коммуникаций могло бы быть и получше.  Многие поверхности приходится дополнительно выравнивать, качество инженерного оборудования оставляет желать лучшего. Некоторые строители удивлялись, что застройщик не монтировал радиаторы отопления — их жильцам выдавали в управляющей компании и они «прикручивали» батареи собственными силами.

Собственники квартир тоже не добавили оптимизма. Рассказывают о том, что при приемке квартир практически всем приходилось указывать множество строительных недоделок, и по несколько месяцев ждать их устранения.  Очень нелестно отзывались некоторые жильцы о качестве инженерии: с напором воды бывают проблемы, пожарная сигнализация не работает, трубы прорывает, в некоторых домах текли крыши, а в одном из домов даже был пожар из-за перенапряжения электросети. Который, к слову, вскрыл проблемы с системой пожарной безопасности в новостройке. К счастью, сегодня проблемы с электричеством, кажется, решены — мои собеседники не говорили о перебоях в электроснабжении.

А больше всего претензий было высказано в адрес местного жэка — ООО «Місто для людей». За содержание недвижимости тут платят порядка 7 грн за кв.м площади, но качество оказываемых услуг многие оценили крайне невысоко. Уборка подъездов проводится нерегулярно, мусор вывозится с задержками. Плюс некоторые жильцы возмущены высокой стоимостью отопления (большая сумма «набегает» за счет включения в платежки отопления МОПов).

ЖК Новомостицко-Замковецкий внутренняя территория
Мусорные контейнеры тут действительно полные

Тем не менее, несмотря на претензии, большинство жителей все же довольны своими квартирами и новым местом жительства. По словам одной из молодых мамочек, здесь тихо и спокойно, хороший воздух, приятные соседи. Из основных недостатков она отметила высокую «слышимость» — ей прекрасно слышно, что происходит в соседних квартирах. Но больше всего ее расстраивает отсутствие в ЖК садика, но возможно, со временем на территории ЖК появятся хотя бы развивающие группы. Также она (как и многие ее подружки) очень надеется на скорейшее открытие «Ретровилля», где можно будет развлечь ребенка.

Мужчина, с которым мы разговорились, рассказал о том, что в целом его тоже все более-менее устраивает. Но он с нетерпением ждет открытия поблизости новых станций метро, так как до подземки отсюда добираться все же далековато. Насчет качества строительства он ничего сказать не может, так как не вникал в эти нюансы, передоверив все работы ремонтной бригаде. Но к самой квартире у него претензий нет: стены ровные, обои не рвутся, плитка не разъезжается, грибок не завелся. К управляющей компании он особых претензий не предъявляет, но счета, по его мнению, могли бы быть и поменьше:)

Повторюсь, в целом жильцы оказались довольны своей инвестицией, и на вопрос «вложили бы вы снова деньги в этот ЖК» лишь двое из примерно десятка моих собеседников ответили отрицательно. Подобные настроения, косвенно подтверждает и тот факт, что жители не стремятся массово избавиться от своей недвижимости.

Что тут можно купить

Так как дома комплекса давно сданы, им присвоены адреса, и большинство инвесторов оформили право собственности на квартиры, вариантов «от застройщика» осталось не так уж и много. В основном, это большие квартиры — одноуровневые 3-комнатные и двухуровневые 4- и более комнатные варианты. Стоимость квадратного метра в них составляет 23,7 тыс. грн в 3-комнатных квартирах и 77 тыс. грн в 4-комнатных. Интересно, что базовая цена «квадрата» в этих квартирах отличается не так уж и сильно: в 3-комнатных он оценивается в 24,5 тыс. грн, а в двухуровневых — 20,7 тыс. грн. Все дело в уроне скидки: на одноуровневые она составляет всего 5%, а на двухуровневые — аж 18%.

Так как все квартиры достаточно большие (3-комнатные — 86 кв.м, 4-комнатные — 127 кв.м), то получается, что их полная стоимость весьма ощутима. Она составляет порядка 2 млн грн. При этом оплатить недвижимость придется сразу и в полном объеме — рассрочка от застройщика на этом объекте уже не действует.

Поменьше (1- и 2-комнатные) квартиры можно поискать на вторичке. Не скажу, что квартир на продажу тут выставлено так уж много, но выбрать есть из чего. В среднем. квадратный метр в 1-комнатных квартирах без ремонта на вторичке оценивается в $800-1000 в панельных домах и в $1-1,2 тыс. в монолитно-каркасных. Однушки с ремонтом оцениваются примерно в $1,5 тыс. Примерно такие же цены и на местные «двушки».

ЖК Новомостицко-Замковецкий поиск квартиры на рынке вторичной недвижимости
Квартиру в ЖК «Новомостицкая/Замковецкая» лучше искать на вторичке

Паркинг, как я уже говорила, обойдется минимум в 200 тыс. грн, а нежилые помещения на первых этажах новостроек можно купить из расчета от 15 тыс. грн за кв.м. Минимальная площадь — от 3,7 кв.м, для небольшой кофейни должно хватить:)

Так как все дома сданы, им присвоены адреса и инвесторы получили права собственности, мне кажется что возвращаться к разрешительной документации и перипетиям с судами смысла нет. Все вопросы закрыты, застройщик свои обязательства перед инвесторами выполнил. Застройщиком и девелопером проекта выступал Киевгорстрой.

Подводим итоги

В целом, «Новостицкий-Замковецкий» не самый плохой вариант ЖК эконом-класса. Переменная этажность домов, просторные квартиры, удобные планировки, наличие паркингов, автономное отопление — все это я бы отнесла к его несомненным достоинствам комплекса. Но, конечно, самый большой плюс — перспектива открытия рядом подземки.

Мне кажется, что этот ЖК вполне подходит и тем, кто намерен проживать здесь с семьей, и тем, кто планирует в дальнейшем сдавать недвижимость. Не уверена, что лет через 10-20 комплекс будет столь же симпатичным, как сегодня. Но пока он производит неплохое впечатление.

Надеюсь, что жильцы новостроек смогут объединиться и создать ОСББ — и проблемы небрежного ухода и непонятных тарифов уйдут в прошлое.

Что понравилось

Переменная этажность домов, наличие паркингов, планировки квартир, перспектива открытия станции метро неподалеку.

Что не понравилось

Отсутствие объектов собственной социальной инфраструктуры, недовольство многих жителей работой управляющей компании, проблемы с инженерией.

173 ответа



* - обязательное поле

Читайте все 173 комментария на форуме: Отзывы о ЖК на Замковецкой/Новомостицкой