Мнение застройщиков: будет только дорожать
Вот уже который месяц цены на столичную недвижимость демонстрируют устойчивый рост и, судя по всему, конца-края этой тенденции пока не видно. Я решила узнать у девелоперов с чем, по их мнению, связана столь впечатляющая динамика и насколько она будет «долгоиграющей». А также какие новостройки, по их мнению, могут стать максимально привлекательными объектами для инвестора.
Уже традиционно, ЛУН обратился напрямую к девелоперам, и спросил у них:
- За последний год цена квадратного метра в Киеве выросла на 20%. Почему и за счет чего, на ваш взгляд, происходит рост цен?
- Насколько вырастет стоимость квартир в новостройках вашей компании до конца года?
- Как вы считаете, есть ли у тенденции к росту «потолок»? Существует ли точка невозврата, после которой спрос может упасть?
- Какие параметры новостроек генерируют самый динамичный рост цены квадратного метра?
- По мнению некоторых аналитиков, рынок недвижимости вышел из пике и вошел в цикл роста. Как думаете, в Киеве грядет новый бум количества строек? Увеличилось ли у вашей компании число запланированных проектов?
Делюсь с вами ответами на поставленные вопросы – надеюсь, они помогут сделать правильные выводы и повысят успешность инвестиций в недвижимость.
Игорь Гуда, глава Совета Директоров ЧП «Креатор Буд»
– За последний год цена квадратного метра в Киеве выросла на 20%. Почему и за счет чего, на ваш взгляд, происходит рост цен?
– Самый глобальный фактор повышения стоимости квадратного метра новостроек существует уже много лет – это рост цен на стройматериалы и комплектующие.
Но сейчас на цену заметно влияет еще и состояние рынка: вырос спрос на недвижимость при пока довольно ограниченном количестве интересных предложений. Причем потребители требуют куда более высокого качества проектов, чем раньше. Соответственно, и расходов на строительство тоже стало больше.
– Насколько вырастет стоимость квартир в новостройках вашей компании до конца года?
– В наших жилых комплексах цена квадратного метра вырастет еще минимум на 20%. Но здесь нужно оговориться, что на нее влияют не только рыночные факторы, но и плановые повышения, зависящие от уровня готовности объектов.
– Как вы считаете, есть ли у тенденции к росту «потолок»? Существует ли точка невозврата, после которой спрос может упасть?
– В ближайшее время из-за ограниченного предложения в Киеве цены продолжат расти. В пригороде подорожание квадратного метра будет меньше. Но вообще какого-то конкретного потолка роста не существует.
Рынок саморегулируется, на нем своими деньгами голосует покупатель. Все застройщики ориентируются на него, и никто из адекватных девелоперов не станет вкладываться в проекты, которые будут невостребованы. Поэтому если и дальше будет сохраняться нынешний запрос на повышение качества проектов, будет расти и себестоимость, и конечная цена метра.
– Какие параметры новостроек генерируют самый динамичный рост цены квадратного метра?
– Много добавочной стоимости дают многофункциональные проекты комплексной застройки, где вместе с квартирой человек получает полноценную жилую среду со всем необходимым во дворе.
Отдельные детали, такие как меблированные лобби с ресепшном и дизайнерской отделкой, тоже придают дому статуса и ценности. Но в целом влияют любые современные тренды, которые, независимо от класса жилья, становятся его почти обязательными атрибутами.
Если раньше все, грубо говоря, сводилось к отделке квартиры и входной группы, то сейчас важнее формирование стиля жизни в более широком понимании. Насколько человеку удобно и комфортно в пространстве ЖК, насколько оно безопасно и эстетически привлекательно, легко ли в его пределах решить любой бытовой вопрос – от покупок и отдыха до работы и спорта.
– По мнению некоторых аналитиков, рынок недвижимости вышел из пике и вошел в цикл роста. Как думаете, в Киеве грядет новый бум количества строек? Увеличилось ли у вашей компании число запланированных проектов?
– Выход из кризиса точно виден, и есть осторожные ожидания, что текущие тенденции сохранятся. Если спрос останется высоким и продолжит расти, безусловно, стоит ждать множества новых интересных объектов. У «Креатор-Буд», конечно, тоже запланированы несколько перспективных проектов, но ближе к выводу на рынок те из них, которыми мы занимаемся уже год-два. Все-таки это сложный и ответственный процесс, который требует много времени и усилий.
Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд»
– За последний год цена квадратного метра в Киеве выросла на 20%. Почему и за счет чего, на ваш взгляд, происходит рост цен?
– Главным стимулом роста цен на первичном рынке недвижимости было и остается удорожание себестоимости строительства.
Даже если отбросить в сторону все нюансы, связанные со сложным периодом экономических последствий от COVID-19 и прошлогодних жестких локдаунов, то в течение 2019-2020 годов стоимость двух основных составляющих себестоимости — строительных материалов и рабочей силы — стабильно росла в цене, тянув за собой и цену квадрата. В среднем мы видели 10-15% удорожания за год на стройматериалы в зависимости от категории, а также 10-12% на квалифицированную рабочую силу.
Не стоит сбрасывать со счетов и ускорившуюся инфляцию, которая уже к марту 2021 достигла 8,5%. Рост потребительских цен, несомненно, оказывает влияние и на комплектующие, в частности на арматуру, утеплители, керамоблок, бетон, топливо, технику, услуги разных подрядных организаций, задействованных в процессе строительства жилья. Все это стало стремительно дорожать.
Еще один фактор роста цен — повышение требований к экосистеме, инфраструктуре, благоустройству комплекса, его архитектуре и квартирографии. Комфортная, мультифункциональная, безопасная, дружественная человеку и продуманная среда не может стоить дешево, отсюда дополнительные затраты на пространственное планирование, благоустройство территории, современные умные инженерные решения и так далее, за которые взыскательный покупатель готов платить.
При этом на рынке все еще достаточно весомая доля приходится на низколиквидное жилье, которое простаивает и теряет своего покупателя. Чтобы конкурировать с интересными форматами и современными концепциями комфорт+ сегмента и бизнес-класса, таким комплексам приходится демпинговать, играть на понижение, уходить в минус, чтобы получить покупателя с деньгами, а значит — возможность продолжать строить.
В этих комплексах цена растет медленнее, чем в комплексных проектах с мультифункциональной инфраструктурой, продуманным зонированием частного и приватного пространства, мест общего пользования и современной квартирографией. Разница достигает в среднем 15% за этап цикла девелопмента, что существенно.
При этом, нужно отдавать себе отчет в том, что есть множество сдерживающих факторов для более стремительного роста цен на недвижимость. В частности, увеличение процента безработицы в стране до 10%, падение реальных доходов украинцев в 2020 году, что оказывает прямое влияние на реальный платежеспособный спрос. Девелоперы вынуждены учитывать реальное положение вещей в стране и множество нюансов, поэтому реальная маржа на данном этапе не превышает 20% даже в ликвидных форматах жилья.
Поэтому разговоры о каком-то картельном сговоре девелоперов и искусственном раздувании цен, бессмысленны и совершенно не оправданы. Недвижимость дорожает ввиду объективных рыночных факторов, причем рост цен постепенный, а не скачкообразный, и проходит в пределах 3% реальных цен.
– Насколько вырастет стоимость квартир в новостройках вашей компании до конца года?
– В жилых комплексах компании «Интергал-Буд» в комфорт+ сегменте за последние шесть месяцев цена уже выросла на 12-14%, в бизнес-классе на 12%, а в элит-сегменте на 25%.
– Как вы считаете, есть ли у тенденции к росту «потолок»? Существует ли точка невозврата, после которой спрос может упасть?
– Учитывая инфляционные прогнозы и значительный рост цен на сырьевые товары, в том числе стройматериалы и топливо, а также технику, подряд, квалифицированный труд в отрасли, себестоимость строительства до конца года удвоится, а потенциал роста цен на жилье вполне может составить 17-20%.
Расти в цене быстрее одноклассников и, уж тем более жилья эконом-формата, будут ликвидные форматы комплексов, которые представляют собой мини-город, wellness-квартал, МФК, полифункциональный район, эко-комплекс, где девелопер продумывает качественную, комфортную и безопасную экосистему и жизненную среду, создает добрососедскую атмосферу.
В зависимости от локации, формата и концепции жилых комплексов до конца 2021 года новостройки в комфорт+ сегменте подорожают на 22-25%, в бизнес-классе цены вырастут на 24%, а в элит-сегменте в среднем на 41%.
Нет никаких предпосылок для падения цен на недвижимость. Однако важно понимать, что потенциальный спрос на данном этапе в два-три раза выше, чем реальный, что сдерживает рост цен на недвижимость. Хотя потребность в качественном, энергоэффективном, современном жилье в Украине очень высокая, ведь около 80% жилья морально устарело и износилось, 23%, приблизительно 25,5 тыс. объектов жилого фонда в критическом состоянии и нуждаются в срочной реконструкции и модернизации.
Другое дело, что для многих украинцев покупка собственной квартиры кажется недоступным благом. Здесь весомым подспорьем может и должна стать программа государственной ипотеки. Именно она способна дать то финансовое плечо, которое нужно большому проценту потенциальных покупателей, и стать мощным драйвером для роста и укрепления украинской экономики. Напомню, что показатель ипотечного мультипликатора составляет 11,5 грн ВВП.
Сейчас объемы финансирования не позволяют говорить о массовой ипотеке: со стороны государства оно ежегодно должно увеличиваться хотя бы на 20%, чтобы росло число реальных заемщиков и отрасль развивалась.
– Какие параметры новостроек генерируют самый динамичный рост цены квадратного метра?
– Среди качественных характеристик проекта, которые определяют сегодня высокий уровень реального платежеспособного спроса, будут локация, концепция, полифункциональная инфраструктура, включающая в себя благоустройство территории, искусственные или природные рекреационные объекты и зоны на территории, tannet-mix коммерческой инфраструктуры в составе, подобранный исходя из реальных запросов, потребностей, желаний будущих жильцов, а не с оглядкой на то, как делают в соседнем ЖК конкуренты.
Растут в цене быстрее других проекты, где покупателю предлагают продуманные до мельчайших деталей жизненные сценарии. Например, за последний год вырос интерес к эко-комплексам с рекреационными зонами, как ЖК «Причал 8» с озером прямо на территории в черте города, ЖК «Сырецкие Сады» с садами-парками, ЖК «Озерный Гай Гатное» в 3 км от Киева и 4 км от метро, где прямо на территории есть целый каскад озер с набережными, пляжами, зонами отдыха и барбекю. Пользуются спросом также мультифункциональные комплексы вроде ЖК INTERGAL CITY, ЖК CITY HUB, ЖК SKY AVENUE.
Важна также продуманная квартирография, в том числе рабочие зоны, полноценные кухни, гардеробные, дополнительные санузлы, наличие просторных балконов, лоджий, а также террас, которые после периода самоизоляции обрели дополнительную ценность для покупателя.
Реальный платежеспособный спрос подогревают также быстрые темпы строительства. Например, в проектах компании «Интергал-Буд» динамика на строительной площадке стабильно составляет 2-4 этажа монолита в месяц: мы не останавливали стройки даже в период локдаунов, не зависим от денег покупателя. У девелопера достаточно собственных средств, чтобы качественно и в срок выполнять взятые на себя обязательства.
– По мнению некоторых аналитиков, рынок недвижимости вышел из пике и вошел в цикл роста. Как думаете, в Киеве грядет новый бум количества строек? Увеличилось ли у вашей компании число запланированных проектов?
– Есть отличная поговорка: «Не говори «гоп», пока не перепрыгнешь». Помимо экономических последствий коронакризиса, не стоит сбрасывать со счетов внутрирыночные проблемы, в том числе реформу органов контроля за строительным рынком, отсутствие единых правил игры для всех без исключения компаний, а также Генплана, который должен быть создан в интересах развития города, а не наоборот.
Несмотря на это, сегодня рынок восстанавливается, мы видим рост инвестиционного спроса и покупательской активности, подогреваемые падением доходности банковских вкладов за год с 10-11% до 7,5% и высокими инфляционными опасениями.
Инвестиции в недвижимость становятся тихой гаванью, чтобы переждать шторм и к тому же заработать, если есть такая цель и правильно выбрать проект и лот, за счет ценовой динамики в ликвидных форматах город в городе, МФК, эко-комплексах, рекреационных объектах и так далее. Помогает рынку определенным образом восстанавливаться и запущенная государством программа доступной ипотеки.
Очень хочется верить, что 2021 год не подкинет нам очередного кота в мешке. На данном этапе в портфеле компании «Интергал-Буд» свыше 1 млн кв. м жилья, на этапе подготовки к запуску 14 проектов. Часть из них мы хотим представить рынку уже в этом году, если экономическая и общерыночная атмосфера позволит.
Множить площадки просто так — не наш подход, мы за продуманный девелопмент и комплексное освоение территорий, создание экосистем и жизненных пространств, в основе которых человекоцентричный подход и забота об окружающей среде.
Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development
– За последний год цена квадратного метра в Киеве выросла на 20%. Почему и за счет чего, на ваш взгляд, происходит рост цен?
– Факторы, которые обеспечивают рост цен, можно поделить на 2 основные группы: рыночная группа факторов и общеэкономическая группа.
К рыночной группе относятся снижение объема предложения за счет роста распроданности до 60-70% в июне 2021 года и низкого восполнения новым предложением из-за сложностей с получением разрешений.
Основные общеэкономические факторы – рост цены на мировых сырьевых рынках, ускорение глобальной инфляции, снижение доходности депозитов и рост доходов населения.
– Насколько вырастет стоимость квартир в новостройках вашей компании до конца года?
– Мы прогнозируем рост до 30%
– Как вы считаете, есть ли у тенденции к росту «потолок»? Существует ли точка невозврата, после которой спрос может упасть?
– К сожалению, ответа на этот вопрос в нашей стране никто не знает. Мы работаем над тем, чтобы его рассчитать и не гадать на кофейной гуще. Но пока не готовы говорить о результатах.
– Какие параметры новостроек генерируют самый динамичный рост цены квадратного метра?
– Мы глубоко изучили влияние разных факторов на формирование цены. Их тоже можно поделить на 2 основные группы – характеристики проекта (концепция, качество материалов и технологий), и характеристики месторасположения.
Роль первой достаточно понятна, она во многом отражается в классах недвижимости. Роль второй не всегда очевидна. Она состоит из характеристик месторасположения, окружения и транспортной доступности. С развитием локации (появление новой инфраструктуры, улучшение транспортной доступности) ее ценность – а следовательно, и цена – растет максимально быстро. Меняются параметры конкуренции и конъюнктура для объектов внутри конкурентных групп.
Поэтому, кроме акцента на концепции «внутрь» проекта, необходимо помнить и развивать окружение, ценность места. Это задача для девелопера и города.
– По мнению некоторых аналитиков, рынок недвижимости вышел из пике и вошел в цикл роста. Как думаете, в Киеве грядет новый бум количества строек? Увеличилось ли у вашей компании число запланированных проектов?
– Рынок недвижимости, в отличии от потребительских рынков, очень медленно может реагировать на какие-то тренды и тенденции из-за долгого процесса создания и реализации продукта. Плюс у столичного рынка очень ограничен выбор доступных к девелопменту участков. Поэтому говорить о быстром наращивании объемов предложения не приходится. Мы тоже работаем над увеличением портфеля, но, как и другие игроки, ощущаем в полной мере все сложности с выведением новых проектов.
Валерий Кодецкий, президент инвестиционно-девелоперской компании City One Development
– За последний год цена квадратного метра в Киеве выросла на 20%. Почему и за счет чего, на ваш взгляд, происходит рост цен?
– Рост цен обусловлен несколькими факторами и можно сказать, что он был неизбежен.
Во-первых, с начала года значительно выросла стоимость на основные материалы, которые используются в строительстве – некоторые из них подорожали более чем на 100%.
Во-вторых, за последний год на рынке сократилось количество предложения, а спрос на недвижимость растет. Недвижимость остается самым привлекательным и понятным инструментом для сбережения, приумножения денежных средств, поскольку банковские депозитные продукты на сегодняшний день не могут предложить клиенту годовую доходность более 3% в иностранной валюте, в то время как ликвидная недвижимость стартует с 8% годовых.
Также на объем предложения существенно повлияла и реформа ГАСИ. Много проектов задерживаются со вводом в эксплуатацию, получением документов и т.д. Соответственно, квартиры в готовых проектах с документами будут стоить дороже, если такие еще останутся.
Последним, но не менее важным фактором, является ситуация с землей под застройку. Таких участков в столице все меньше, их стоимость также растет, а это прямо влияет на стоимость проекта.
– Насколько вырастет стоимость квартир в новостройках вашей компании до конца года?
– В наших проектах, независимо от класса, цены на квадратный метр в этом году выросли в среднем на 15%. Факторы, которые на это повлияли я озвучил выше, к тому же, повышение цен у нас изначально заявлено и происходит согласно графика реализации/строительства проекта/очередей. От момента старта новой очереди и до практической ее готовности, рост цен в процентном соотношении – порядка 30%.
– Как вы считаете, есть ли у тенденции к росту «потолок»? Существует ли точка невозврата, после которой спрос может упасть?
– Рынок недвижимости имеет тенденцию к росту всегда. Откаты назад и снижение стоимости происходят в силу макро- и микро- факторов (экономическая ситуация в мире и стране, военно-политическая обстановка, пандемии, другие дестабилизирующие факторы в обществе), которые влияют на тренды и на ситуацию рынке недвижимости в целом.
Предпосылок для снижения стоимости на сегодняшний день нет – скорее наоборот, учитывая вышеизложенные причины роста.
– Какие параметры новостроек генерируют самый динамичный рост цены квадратного метра?
– В качественных и ликвидных проектах цена за квадратный метр всегда будет расти с развитием этого проекта и с этапом его готовности. Среди целого набора параметров, которые влияют на рост стоимости, можно выделить комплексность и хорошо проработанную концептуальную часть проекта.
Сейчас клиенты уже не готовы покупать просто квадратные метры, нужна полноценная среда для жизни, в которой будет комфортно и безопасно жить, работать, развиваться всем членам семьи, независимо от возраста. Именно в таких проектах цена за квадратный метр будет расти.
– По мнению некоторых аналитиков, рынок недвижимости вышел из пике и вошел в цикл роста. Как думаете, в Киеве грядет новый бум количества строек? Увеличилось ли у вашей компании число запланированных проектов?
– В портфеле нашей компании только комплексные проекты, с развитой инфраструктурой и проработанной единой концепцией. Мы развиваем наши проекты , согласно плана и графика, заявленного при старте.
В этом году мы вышли на рынок с новыми очередями в проекте комфорт-класса «Святобор» и проекте бизнес-класса «Новопечерские Липки». Это 1105 новых квартир и 176508 кв.м. площадей всего. Также мы сейчас активно работаем над проектированием нового многофункционального ЖК в столице, он будет в классе бизнес и старт его реализации мы намерены осуществить в этом году.
Игорь Кушнир, глава правления, президент ХК «Киевгорстрой»
– За последний год цена квадратного метра в Киеве выросла на 20%. Почему и за счет чего, на ваш взгляд, происходит рост цен?
– Рост цен обусловлен, в первую очередь, ростом стоимости строительных материалов, комплектующих, а также строительно-монтажных работ.
Для примера: за последнее время арматура подорожала на 60%, минеральная вата на 30%, окна, радиаторы и прочие, в составе которых есть металл — на 30%. Рост цены произошел практически по всем составляющим строительства. А они формируют более 50% стоимости квадратного метра. Это первое.
И второе – инфляция. Посмотрите на ситуацию в мире: за последний год было напечатано огромное количество денег, которые были направлены на борьбу с пандемией и ее последствиями. Это привело к обесцениванию денег, как следствие — и доллар, и евро, и гривна начали девальвировать.
То есть, даже несмотря на то, что у нас курс доллара плюс-минус стоит на месте, материалы в гривне все равно дорожают. Отсюда и рост цены на квадратный метр.
– Насколько вырастет стоимость квартир в новостройках вашей компании до конца года?
– Если ситуация не изменится, стройматериалы будут дорожать, то дорожать будут и квадратные метры. По моему мнению, до конца года стоимость квартир может вырасти на 20%.
– Как вы считаете, есть ли у тенденции к росту «потолок»? Существует ли точка невозврата, после которой спрос может упасть?
– Думаю, применять понятие «потолок роста» в сегодняшних условиях есть смысл только к недвижимости эконом– и комфорт-класса. Потому что основная масса инвесторов вкладывают именно в такое жилье.
На сегодняшний день цена квадратного метра в «Киевгорстрое» стартует от 22 тыс. грн. Думаю, что цифра в 27-30 тыс. грн за квадрат может стать той самой точкой невозврата для людей, которые покупают квартиры маленьких метражей для себя, чтобы в них жить.
Но с другой стороны, плюс-минус пропорционально в цене растет недвижимость всех классов. Поэтому говорить, что «перестанут покупать», я бы не спешил.
Кроме того, не нужно забывать о том, что квадратный метр имеет определенную цену. Не будут покупать — будет стоять не проданным. В «минус» продавать не имеет смысла. Такая тенденция может потянуть за собой замедление строительства, но это уже другой вопрос.
– Какие параметры новостроек генерируют самый динамичный рост цены квадратного метра?
– Все! Потому что материалы и комплектующие, из которых этот квадратный метр строится, дорожают пропорционально.
– По мнению некоторых аналитиков, рынок недвижимости вышел из пике и вошел в цикл роста. Как думаете, в Киеве грядет новый бум количества строек? Увеличилось ли у вашей компании число запланированных проектов?
– Нет, количество планируемых объектов у нас осталось на прежнем уровне. «Киевгорстрой» работает полностью в правовом поле, мы не начинаем ни одну стройку без полного пакета разрешительных документов. Вы же понимаете, что невозможно просто так взять и начать новый объект. Для этого как минимум полтора-два года нужно получать документацию.
На сегодняшний день у нас в планах на этот год начать несколько новых комплексов. Это «Итальянский квартал – 2», ЖК на Жмеринской, на Кричевского, на Пироговском шляху, «Solar city» и «Art house». О запуске каждого из них обязательно сообщим!
Ростислав Мельник, президент Корпорации Недвижимости РИЕЛ
– За последний год цена квадратного метра в Киеве выросла на 20%. Почему и за счет чего, на ваш взгляд, происходит рост цен?
– Нельзя однозначно утверждать, что это – именно подорожание. Ведь в течение кризиса, с 2014 до 2017 г., спрос на новостройки катастрофически снизился, процентов на 50. Тогда же необоснованно быстро упали и цены. Поэтому сейчас цена медленно возвращается к докризисному уровню. Это – одна причина.
Вторая – выросла себестоимость строительства за счет увеличения затрат на материалы и оплату труда работникам. Например: арматура подорожала на мировом рынке, а соответственно и на нашем, на 20-25%. А рабочих рук часто и до сих пор не хватает.
И третье: количество площадок для застройки снизилось. В том числе, и из-за отсутствия согласованных генеральных планов территорий. Это усложняет согласование разрешительной документации и делает невозможным использование некоторых участков. Уменьшается объем предложений на рынке – растет стоимость. По сравнению с началом 2020 года, затраты на аренду или покупку участка возросли примерно на 20%.
И для общего сравнения цен: к примеру, в Польше стоимость квадратного метра в новостройке составляет 3-6 тыс евро, в Болгарии – от 2,5 тыс. В Украине сейчас условный квадратный метр стоит около 1 тыс евро.
– Насколько вырастет стоимость квартир в новостройках вашей компании до конца года?
В объектах, построенных наполовину, по нашим расчетам ожидается повышение цен минимум на 20%. Это стандартный рост цены с ростом здания. В новых проектах – минимум на 25%.
– Как вы считаете, есть ли у тенденции к росту «потолок»? Существует ли точка невозврата, после которой спрос может упасть?
– Рынок самостоятельно будет регулировать рост цен и объем продаж. Мы ожидаем, что +20-30% к нынешней цене рынок воспримет. А вот при дальнейшем росте покупателям будет труднее: придется работать на несколько лет дольше, чтобы накопить на квартиру – и число потенциальных клиентов, которые пока «недозаработали», увеличится.
Сейчас ожидается запуск рынка ипотеки – уже есть несколько законопроектов. Если он заработает, то банки смогут брать в залог не только недвижимость, но и имущественные права на нее. И тогда, даже при 2-3-кратном повышении цены, спрос на квартиры вырастет минимум в два-три раза.
– Какие параметры новостроек генерируют самый динамичный рост цены квадратного метра?
– Наиболее чувствительны к изменениям на рынке – объекты элит и бизнес-класса. Только, к примеру, доллар начинает расти хотя бы на 5%, спрос на этом сегменте рынка «замирает» – цена начинает падать, ведь девелоперам нужно привлекать средства к проекту. Доллар стабилизировался – рынок снова растет. Поэтому этот сегмент рынка – не показатель, ведь он очень чувствителен, даже если нет кризиса.
А наиболее впечатляющую динамику инвестиционной привлекательности демонстрирует жилье комфорт-класса.
– По мнению некоторых аналитиков, рынок недвижимости вышел из пике и вошел в цикл роста. Как думаете, в Киеве грядет новый бум количества строек? Увеличилось ли у вашей компании число запланированных проектов?
– Мы в Корпорации Недвижимости РИЕЛ наращиваем объемы строительства планово, каждый год запускаем по несколько качественных проектов – причем как в Киеве, так и во Львове. Но вот насчет «бума» – скорее будет бум цен, а не количества строек. Да и то, только когда будет по-настоящему запущена ипотека.
Количество же новых строек на рынке вряд ли существенно увеличится. Хотя бы потому, что в Киеве нет генплана, нет историко-архитектурного опорного плана. Да и получить разрешения становится все сложнее.
Правда, генплан Киева уже разработан, однако депутаты за него все еще не проголосовали…
Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group
– За последний год цена квадратного метра в Киеве выросла на 20%. Почему и за счет чего, на ваш взгляд, происходит рост цен?
– Сегодня происходит органический рост цен на недвижимость. Спрос в сегменте качественного жилья увеличивается быстрее, чем девелоперы могут его удовлетворить. Отложенные проекты 2020 года, приостановленные на время стройки Аркады и Укрбуда – вот некоторые факторы, которые повлияли на сокращение предложения.
При этом люди хотят улучшать условия жизни или вложить накопления, не рассматривая для этих целей старый жилой фонд, а выбирая новые квартиры.
– Насколько вырастет стоимость квартир в новостройках вашей компании до конца года?
– Плановый рост цен должен составить более 20%, в зависимости от комплекса.
– Как вы считаете, есть ли у тенденции к росту «потолок»? Существует ли точка невозврата, после которой спрос может упасть?
– В 2008 году средняя цена на квартиры в Киеве на пике превышала 3 тысячи долларов за кв.м. Если брать жилье такого уровня, которое сейчас называется «комфортом», там планка доходила до 5-6 тысяч долларов за квадратный метр в готовом доме. Это была перегретая ситуация, и цены на 20-25% превышали максимально возможный «рыночный» уровень для того времени.
Затем должна была произойти типичная ситуация – когда во время кризиса цена падает, потом начинается рост, и новый пик фиксируется выше предыдущего. Однако вследствие ряда факторов, мы отклонились от этого тренда.
Сегодня, если не будет форс-мажоров, рынок может дойти до показателей 2008 года, но уже прошлая «перегретая» планка будет новой нормой. Затем цена продолжит двигаться дальше вверх. Точка невозврата при рыночной ситуации и постепенном росте стоимости потенциально присутствует после прохождения планки максимума 2008 года +20%.
Есть и другой сценарий для «успешного» обвала рынка – это введение НДС и мгновенный рост цен на 20%. Не будучи предсказуемым для инвесторов, он может спровоцировать покупателей отложить решение о приобретение недвижимости на неопределенный срок, обвалив спрос на рынке.
– Какие параметры новостроек генерируют самый динамичный рост цены квадратного метра?
– Для покупателей важнейшими факторами являются рациональные планировки квартир, инфраструктура внутри комплекса и в десятиминутной доступности от него. В 2020 году квартира стала местом работы и отдыха для большого сегмента целевой аудитории – отсюда желание получить максимум полезности на единицу площади. Локдауны, ограничения общественного транспорта и пробки на дорогах подняли актуальность инфраструктуры внутри комплексов и поблизости от ЖК.
– По мнению некоторых аналитиков, рынок недвижимости вышел из пике и вошел в цикл роста. Как думаете, в Киеве грядет новый бум количества строек? Увеличилось ли у вашей компании число запланированных проектов?
– Да, в этом году мы уже взялись за несколько новых проектов, также скоро будут интересные анонсы. В 2020 году компании аккумулировали ресурсы на действующих стройках и анализировали ситуацию в режиме реального времени. Теперь уже понятно состояние рынка, динамика спроса и главные драйверы для покупателей – отсюда активизация девелоперов и новые проекты.
P.S. Как видите, все принявшие участие в опросе девелоперы уверены, что дальнейший рост цен на рынке недвижимости продолжится. Если они правы, то как вы полагаете – это хорошо или плохо для частных инвесторов?
47 відгуків